近年來，不少房地產公司布局互聯網金融業務，包括世聯行[SZ:002285]、碧桂園[HK:02007]、佳兆業集團[HK:01638]、搜房網[NYSE:SFUN]等上市公司。其中，世聯行是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。這家傳統的地產代理公司的金融拓展始于2012年，截至2017年上半年末，金融板塊累計營收14.66億元。有別于部分公司大刀闊斧地轉型互聯網金融，世聯行顯得較為謹慎，其金融業務基本依托于自身在房產市場的積淀。隨著房地產市場的頻繁變動，這家公司似乎也在探求新的發展道路。

下文將從財務數據入手解讀世聯行的金融業務發展之路。

一、金融業務歷史沿革

世聯行的金融轉型始于2012年。通過收購從事房地產金融的三家關聯公司：盛澤擔保、小額貸款和世聯投資，并于2012年9月將其納入合并報表范圍，2012年(指9至12月，下同)世聯行金融業務實現營業收入4745.6萬元，其中現金贖樓和小額貸款業務分別實現收入1989.2萬元和1758.0萬元，占比分別為41.9%和37.0%。

2013年，金融業務收入增至6985.9萬元，但構成比例發生了較大變化。現金贖樓業務比例降至23.7%;小額貸款比例較上年提升26.3個百分點，達到63.3%，金額增至4423.0萬元，同比增長151.6%

2014年，世聯行正式確立了"祥云戰略"，利用公司在房地產數十年積累的資源，深化用戶服務，其中就包括金融服務。公開財報數據顯示，2014年金融業務營收達到2.69億元，同比增長2865.7%;金融業務在總營收的占比達到8.15%，接近上年的3倍。在金融業務構成里，小額貸款業務占比達到97.2%，現金贖樓業務則降至1%以下。筆者認為，這可能是由于世聯行重建了產品體系，將原有贖樓業務逐漸納入到小額貸款的營收體系。

2015年，隨著世聯行整體營收增長(主要是房產代理、顧問服務)，金融業務隨之增長到4.22億元，其中，小額貸款約4.15億元，所占比例為98.4%。2016年金融業務營收增至4.47億元，同比增長5.99%;但金融業務占比輕微下滑至7.16%，較上年降低1.8pct。

2017年上半年，金融業務營收2.10億元，同比下降了18.98%，而金融業務的占比也進一步降至6.41%。按照歷史數據估算，截至目前，世聯行金融業務歷史累計營收應該超過15億人民幣。

二、世聯行如何開展金融業務

在2012年并購盛澤金融后，世聯行開始探索房地產金融增值服務的新形式。新增金融業務與公司主營業務之間，客戶資源相通，且原來的數據資源和市場運營具有共同的平臺基礎。

如下表所示，房地產金融主要分為四塊：小額貸款、現金贖樓、投資管理和其他金融服務，以小額貸款為主。截至2017年上半年，小額貸款累計營收為13.87億元，在整個金融板塊中占94.6%。

目前，小額貸款通過深圳市世聯小額貸款有限公司(下稱"世聯小貸")進行，通過股權收購，世聯小貸2014年成為世聯行的全資子公司，最新注冊資本為15億人民幣。

"樂貸"(2017年，經原"家圓云貸"升級而成)是小額貸款最重要的產品，其營收約占小額貸款總營收的85.7%。除此之外，世聯行根據不同的場景和需求提供不同的貸款產品，包括速貸、車位貸、精裝貸、家貸、員工貸、快貸、易貸、優貸、房東貸、租金貸、上游貸、家裝貸、按揭助貸。

作為世聯行金融業務板塊份量最重的小額貸款，其資金來源較為豐富：

(1)首先是小貸公司自有資金。2016年2月，世聯行拋出10億元定增方案，募集資金用于增資世聯小貸，定增成功后，世聯小貸的注冊資本增至15億元人民幣。將放貸能力提升至原有的三倍。

(2)外部融資，包括銀行授信、資產證券化和私募基金。現金流量表數據顯示，從2014年起，世聯行開始大舉利用財務杠桿擴充業務規模，通過銀行貸款、私募基金、資產證券化等方式融入資金。2014年、2015年、2016年融入資金規模分別為9.85億元、21.34億元、11.39億元，2017年上半年，通過銀行貸款和資產證券化等方式融入的資金同比增長11.49億元。需要注意的是，上述資金并非全部用于金融業務，但是從數據趨勢可以看出：2014年和2015年金融業務甚至營收總額的增長很大程度上歸因于財務杠桿的利用，2016年杠桿率下降，但2017年財務杠桿繼續擴大。

(3)P2P平臺世聯集金。世聯集金由深圳市房聯寶寶金融信息服務有限公司運營，該公司是世聯行的品牌合作方。2015年，世聯集金平臺上線，成為世聯行盤活信貸資產的重要工具，截至2017年上半年末，世聯行為此支付給世聯集金的風險保證金余額為4996.86萬元。另據世聯集金披露的數據，截至目前，平臺累計交易額44億元。

三、金融業務未來的盈利增長點?

除2016年毛利率相對較低，其余統計區間里世聯行金融業務毛利率均在60%以上，2014年一度高達76.03%。遠高于代理、顧問板塊的毛利率。

2017年上半年財報數據顯示，世聯行四大業務板塊中，房地產交易、互聯網+、資產管理服務和金融服務分別營收16.78億元、9.19億元、4.71億元和2.10億元，同比增長率分別為13.35%、61.25%、25.35%、-18.98%。金融業務是唯一一個營收下降的板塊，且從毛利率看，2017年上半年毛利率同比輕微下降了2.32pct。

金融業務營收下滑以及毛利率下降與產品變動有關。2016年下半年起，世聯行積極研發新的金融服務產品，2017年上半年，針對8類場景客戶需求已研發上線22款信貸產品，并將原有的"家圓云貸"產品升級為"樂貸"。由于新產品上量需要一定的時間，導致了2017年上半年金融業務營收同比下降。另一方面，新的金融產品研發支出和銷售支出較大，從而導致毛利率輕微下降。隨著新產品逐漸放量，金融板塊的表現下半年有望好轉。

綜合來看，世聯行的金融服務均是圍繞房產代理、顧問等主營業務開展，業務場景明確。根植于自身體系，金融業務的風險變量較少，營業收入很少出現大起大落;但掣肘在于，營收高度依賴于房產市場的變化，外部延展不夠。

世聯行金融業務下個增長點來自何處?通過觀察其未來布局或許可以一窺：2017年上半年，世聯行大力布局長租公寓，隨著房屋租賃的支持政策不斷出臺，其長租業務的政策紅利將不斷顯現，圍繞房屋租賃的金融服務或許可以迎來新增長。

【來源：零壹財經】