老李和老張是我多年好友，倆人也在一個國企上班，收入都很不錯，在過去的幾年，卻因為房子，他倆的生活品質(zhì)截然不同。

老李只要有資格有錢就買房，有時候加杠桿也要買。老張不同，他一直覺得房子有很大的泡沫，到現(xiàn)在也只有一套自住的。過去我也勸他買，他總有各種理由推辭。上周老張終于決定買第二套，也就是剛需改善房，俗稱“剛改”。拉上我跟老李開始滿城跑樓盤。

結(jié)果晚上街邊喝酒擼串的一段談話，卻讓筆者對剛需買房這件事有了更深的思考。

究竟誰是剛需？誰是炒房？

老李：“老張你買房太墨跡，價格差不多就行了。你也不是很缺錢，看好就下手唄。”

老張：“萬科那個樓盤容積率偏高，離地鐵站還有1公里，走路也不近，我覺得不值這個價，要是便宜2000我覺得可以考慮，不急，再看看。”

我聽完懵了，如果不是知道他倆的現(xiàn)在狀況，我完全想不出，究竟誰才是那個剛需，誰才是炒房。

“老張你為啥會有這種想法？你在買賣過程中希望買到低價，甚至底價？你是希望高位賣出么？準(zhǔn)備炒房么？”

“不是啊，就是想省點(diǎn)錢，房價這么高，買的低點(diǎn)，也安全些嘛。”

原本我以為這只是老張一個人的想法，結(jié)果巧的是，我發(fā)現(xiàn)，大部分剛需族買房都有這種想法。下圖是那天凌晨小密圈一位粉絲私信筆者的聊天記錄。

我能理解錢少的困惑。但是，考慮價格波動，試圖低位買進(jìn)，這到底是剛需還是炒房族該有的思維？想法特別簡單，價格大差不差，閉眼買買買，這究竟是剛需思維還是炒房思維？

老李和老張的思維怎么完全倒置了呢？難道不該是老李覺得房子要低價進(jìn)，高價出。老張應(yīng)該閉眼也得買么？

我怎么覺得老張是在炒房，老李是剛需呢。

調(diào)控就一定等于下跌？

老張：“國家以前調(diào)控，我每次都信，調(diào)控會有結(jié)果，會跌，結(jié)果搞到現(xiàn)在這情況，我被政策騙了。”

老李這下徹底急了：“老張誰給你說的調(diào)控就是降價？調(diào)控關(guān)你啥事？腦子進(jìn)水了么？”

老張：“房子是民生工程，這么無理上漲對得起人民么？調(diào)控打壓房價，不是針對我的么？”

老李：“狗屁民生工程，都改革開放自由競爭幾十年了，你怎么還會有包分配大鍋飯的想法。我真是白跟你認(rèn)識這么久。調(diào)控是在保護(hù)你！”

別說，回來我還專門查了下，就算2016年房價飛漲，國家高層對房地產(chǎn)的公開表態(tài)是：

原來國家一直說的是“平穩(wěn)發(fā)展”和“抑制過快上漲”，沒說讓“下跌”啊。老張說的國家要調(diào)控等于下跌，是誰的意思？究竟這是國家的意圖，還是一直以來，老張的一廂情愿？

老張：“現(xiàn)在要加息，信貸又收縮，房地產(chǎn)好不了。”

“這些又關(guān)你什么事？這是國家打擊炒房族，你是炒房族么？”

難道老張一直以來把自己跟那些動輒幾千萬上億、瘋狂加杠桿、買樓是直接找項目總的炒房團(tuán)歸為一類？

越想越可怕，老李用著一個剛需的思維，吃透了原本屬于剛需老張的政策紅利。調(diào)控本身對老張是好事，結(jié)果他卻認(rèn)為針對自己。

說實話，不僅僅是老張，可能我們大部分人，根本都配不上“炒房”這個詞。

跌了你會買么？跌了你會賣么？

我發(fā)現(xiàn)老張其實一直有著交易的思維，他不希望站崗，他覺得樓市有泡沫是導(dǎo)致他遲遲不肯買房的最本質(zhì)因素。我們也不能因為現(xiàn)在房價漲了就說他這種思維是錯的。但問題的核心是，我覺得他沒有考慮到自己所處的位置。

“老張，如果房價跌了，你會買么？”

“肯定會啊！”

老李卻對此非常不屑：“老張你別給這拍板，要是買，前兩年你早就買了。你的心理價格，一直是被動上漲的。過去你覺得是8千可以，前兩年是1萬，今年你覺得1萬5忍忍也可以接受。要是房價真跌了你又覺得1萬2才能接受了。”

事實上，這點(diǎn)我是認(rèn)同老李的。在過往的金融交易中，老張這種思維方式，可以說是典型的小散戶心態(tài)。也可能是對大局的判斷不夠，也可能是對高位的恐懼。所以在操作中總是受到傷害。

套用交易的方式，我做了老張近幾年的心理變化圖：

房價真的跌了，剛需會賣么？賣了他還叫剛需么？

什么是剛需？我們先不說房子。假設(shè)法定到了28歲，你需要吃一顆神藥，這個藥能為你接下來半輩子續(xù)命，或者決定你的生活層次。你會花多大代價去買這顆藥？窮人家的小孩為了上學(xué)，盡管學(xué)費(fèi)高昂，家長還是傾盡全家之力去支持，他們不知道高價么？為何還要咬牙堅持呢？

剛需，就是不論這個門檻有多高，你都要進(jìn)去，因為你解決的是0到1的問題。這個門檻，不論放在任何領(lǐng)域和層次去看，都需要犧牲極高代價的。

剛需和甘蔗汁

直到今天，我一直在思考老張和老李這事，我并不推崇老李炒房式買買買。但是對待老張，究竟該如何定位自己，如何看待剛需買房？

經(jīng)歷過樓市泡沫破滅的香港，目前置業(yè)理念是“三宅一生”，意思是人一生需要三套房：自住，改善/給子女，投資。也就是一生三套房是要有的。

筆者也很認(rèn)同這個理念。從政策上看，3套也確實是安全的，屬于國家政策擦邊附近。即使生活在農(nóng)村老家，宅基地上蓋的房，一生也差不多是這個數(shù)量。那么我們嚴(yán)苛一下，就把3套以內(nèi)都定義為剛需（剛住、剛改、剛投）。

明確了剛需的范疇，對于剛需買房，這里我想講一個自己的事。筆者的叔叔是我們村早年的大學(xué)生，清華大學(xué)畢業(yè)，現(xiàn)在上海定居。在筆者剛上大學(xué)時，恰好是房地產(chǎn)剛爆發(fā)的時節(jié)。他在過年吃飯時，給我父母包括我們晚輩，好好“上了一課”：

“房子不是房子，而是門票”。

“社會要發(fā)展，城市要發(fā)展，就需要人參與進(jìn)來建設(shè)，人建設(shè)好了，城市最終是要反哺這個城市的人，像醫(yī)療教育，公共設(shè)施這些，盡管價格比較貴，但是一定比農(nóng)村的要好很多。那怎么區(qū)分這些人呢？那就是戶口，所以到哪本地戶口和外地戶口簡直就是兩種完全不同的待遇。現(xiàn)在戶口又跟房子掛鉤，所以房子已經(jīng)不是簡簡單單的住的房子，而是一張享受城市發(fā)展成果的門票。”

這段話構(gòu)成了筆者對房產(chǎn)認(rèn)知的基石。每一批年輕外來務(wù)工者，就像一批新鮮的甘蔗，他們激情、有活力、充滿干勁。而這個城市，將甘蔗壓榨，靠喝著甜美的甘蔗汁青春永駐，繁榮發(fā)展，欣欣向榮。

當(dāng)你把自己人生中最寶貴的東西獻(xiàn)給城市，如果你沒有成為城市的一部分，當(dāng)你離開時，你就是毫無用處的甘蔗渣。城市就像黑客帝國里的母體，人類作為電池不斷為它提供能量。

你最終是成為母體的一部分，也開始喝上甘蔗汁？還是打算離開時，成為一堆被吸盡營養(yǎng)的渣滓呢？這或許是我們每一個離開故土，出門打拼的人首先要想明白的事，而且是越早越好。

想明白了這些，剛需族或許在買房時，就會少很多糾結(jié)和猶豫。

然后，少一些自作多情，不要想那么多，炒房，你真的還配不上。

來源|微信公眾號：米筐投資