近期，針對個人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管升級，多個部門相繼下發(fā)通知，要求銀行以及房地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)嚴(yán)查個人非住房類貸款用于購房的情況。

但記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，以各種名目辦理的個人貸款用于購房的現(xiàn)象依然存在。部分貸款中介機(jī)構(gòu)表示，盡管銀行的政策有收緊趨勢，但通過一定方式操作獲得銀行貸款的業(yè)務(wù)目前還在繼續(xù)開展。

記者從多家貸款中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員方面獲悉，銀行對個人消費貸款資金的用途確實有很多的限制，其中的禁令之一就是用于買房投資，貸款資質(zhì)審查也比較嚴(yán)格。

不過，這些業(yè)務(wù)人員表示，他們依然有相應(yīng)對策幫助客戶辦理貸款業(yè)務(wù)，銀行也無法追查最終的資金去向，客戶可以自由支配資金。

消費貸監(jiān)管升級

9月初，北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部下發(fā)關(guān)于《關(guān)于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，明確要求轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，拉開了個人貸款監(jiān)管升級序幕。

據(jù)記者了解，在北京之后，多個省市也相繼加強(qiáng)了對個人消費貸款的監(jiān)督和管理。包括江蘇、深圳、廣州、浙江、江西在內(nèi)的多個省市紛紛出臺政策，嚴(yán)查個人非按揭類貸款管理，嚴(yán)防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴(yán)禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。

以江西為例，該省銀監(jiān)局要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行全面梳理、核查截至2017年9月20日，單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業(yè)務(wù)（個人住房按揭貸款、購車貸款除外）、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經(jīng)營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規(guī)進(jìn)入購房領(lǐng)域問題。

而在深圳，監(jiān)管部門要求加強(qiáng)個人消費貸款管理，除個人住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款以外的其他個人消費類貸款（包括房通貸、抵質(zhì)押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年，不得以未解除抵押的房產(chǎn)作抵押（二次抵押）發(fā)放個人貸款。并強(qiáng)調(diào)，不得發(fā)放無指定用途消費貸款，不得以化整為零方式規(guī)避受托支付和用途管控。此外，記者從相關(guān)監(jiān)管人士處了解到，陜西銀監(jiān)局在9月開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)專項排查，其中的一個重點內(nèi)容之一即為審查住房貸款首付資金和償債能力情況，檢查是否存在以各類貸款、信用卡分期資金和互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品等債務(wù)性資金作為購房首付資金等。

接近監(jiān)管層的人士告訴記者，控制“首付貸”是大趨勢，這也是落實房地產(chǎn)政策的一部分。

就在北京銀監(jiān)局等部門要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查個人貸款用途的同時，北京市住建委也發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員就“首付貸”違法違規(guī)問題展開自查。據(jù)記者了解，北京之外，在深圳、江蘇等地，監(jiān)管部門也在加強(qiáng)個人貸款用途管理，嚴(yán)防消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

多位銀行業(yè)人士告訴記者，此次人行下發(fā)的通知重點是檢查以房地產(chǎn)作抵押的貸款（簡稱“房抵貸”）資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

“現(xiàn)在主要就是查紅本（指房地產(chǎn)證）抵押消費貸。這種一次性貸個上百萬的，有什么好消費的，去向不是很明顯嘛。”深圳一位銀行業(yè)人士對記者表示，深圳有在查這類資金進(jìn)入樓市的規(guī)模，但目前規(guī)模還不確定。

一家股份制銀行北京分行的信貸員告訴記者，個人消費貸款一直是被明令禁止作為購房首付款的，過去不行，現(xiàn)在也不行。不過她也表示，這些純信用消費貸給客戶放款后，如果客戶取現(xiàn)，銀行確實無法追查貸款的實際用途。

“住房抵押消費貸我們銀行好幾年前就停了，一直沒有開展房抵消費貸業(yè)務(wù)，因為房抵貸出來的錢都比較大，這也是央行檢查的重點。之前查出來這種很多都是違規(guī)的，很多銀行都停了，現(xiàn)在銀行辦理的大多是無抵押的純信用貸款，首先會問你用來干嘛的，不是用來做購房首付的才會給你批。”她說。

德意志銀行在一份報告中指出，預(yù)計流入樓市的消費貸高達(dá)4000億元，約占今年新增的1.4萬億元消費貸款的三分之一。該行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在百度上搜索“二套房首付”的主要區(qū)域是一二線城市。

住房抵押消費貸依然活躍

不過，據(jù)記者了解，銀行未對個人直接開展的房抵貸業(yè)務(wù)，經(jīng)過各種貸款中介的層層包裝后，目前依然在市場上活躍，成為購房首付款的一大來源。

北京一家從事房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的投資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員告訴記者，個人無法在銀行辦理房抵貸業(yè)務(wù)，但通過他們公司，依然可以從銀行獲得貸款，并且這些貸款的用途銀行無法查到。他表示，客戶通過房抵貸作為購房首付款的現(xiàn)象很普遍，他們已經(jīng)幫助客戶做了多筆這樣的業(yè)務(wù)。

這位貸款業(yè)務(wù)員介紹，以北京一套評估價為400萬的房子為例，將房子作為抵押的消費貸最多能貸200萬左右，正常情況下貸100萬-150萬是完全沒問題的，錢也是從銀行渠道來，貸款利率大概是年化6%，最長期限可以做25年。不過需要支付他們一筆服務(wù)費用，金額大概是貸款額度的1.5%-2%之間。

他表示，客戶只需要提供一些相關(guān)的資料，比如和個人資質(zhì)相關(guān)的***、房屋產(chǎn)權(quán)證書、房屋抵押和貸款償還等相關(guān)信息，剩下的事情都交給他們來處理。在客戶提交所需的資料之后，他們會和客戶簽三方協(xié)議，幫客戶從銀行獲得貸款，客戶只需要繳納相應(yīng)的房屋評估費用（約幾百元）、貸款服務(wù)費。貸款下放后，他們將資金套現(xiàn)，再把現(xiàn)金轉(zhuǎn)給客戶。

“我們和幾十家銀行有合作，這些實際上是銀行的信貸員告訴我們怎么操作的，要不然我們也不會這么清楚操作的細(xì)節(jié)。”這位貸款業(yè)務(wù)員表示，如果要走住房抵押經(jīng)營貸的渠道，他們還會把客戶包裝成公司的法人代表，以公司經(jīng)營貸款的名義獲得貸款，還會教客戶怎么和銀行說，包括放款后如何應(yīng)對銀行的回訪。

“不管用哪個渠道，我們都有方法給您貸到款，并且放款后銀行不會管你拿去干嘛，我們就收一次性的服務(wù)費而已。現(xiàn)在銀行還收緊了額度，以前做1000萬的貸款都沒問題。”這位業(yè)務(wù)員對記者表示。一家房屋抵押貸款咨詢公司也對記者表示，他們公司給客戶提供兩種住房抵押貸款方案，一種是資金來自銀行，利息大概為年化6%左右，資金通常會打到第三方合作商的賬戶，第三方會收取約0.6%的費用，公司則收貸款額度1.5%左右的服務(wù)費，資質(zhì)審核到放款時間為1到2個月左右。另一種渠道是資金來自其他機(jī)構(gòu)，預(yù)計10天左右就能放款，而且款項直接打到個人賬戶，但這種方式貸款利息相對較高，每月利息在0.6%不過，記者也了解到，近期監(jiān)管部門要求銀行嚴(yán)查個人貸款的用途后，部分銀行停止了個人抵押消費貸款業(yè)務(wù)。

另一家投資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員告訴記者，近期嚴(yán)查之后，和公司合作的很多銀行已經(jīng)停止提供個人抵押消費貸，目前只有一家國有大行和一家大的股份制銀行還提供個人消費貸業(yè)務(wù)，但國有大行的資質(zhì)要求非常嚴(yán)，只能是國企的人員才符合資格。但住房抵押經(jīng)營貸業(yè)務(wù)還在正常開展，最低貸款額度是在200萬元以上。

此外，記者調(diào)查了解到，在北京通州，一些樓盤開發(fā)商對客戶購房的首付款提供不同程度的支持。其中一家開發(fā)商給客戶提供購房首付款的分期付款優(yōu)惠，只要客戶在1年到1年半的期限內(nèi)付完首付款即可。另一家則給客戶提供空殼公司，幫助客戶獲得法人貸款資格，進(jìn)而獲得購房首付款來源。

【來源：中國經(jīng)營報】