2017年，中國地產界屢屢發生重磅新聞：前首富王健林瘋狂甩賣資產、被指遭遇“滑鐵盧”;恒大集團的許家印登頂福布斯中國富豪榜;李嘉誠、潘石屹也紛紛拋售地產項目……

而此時，一位“不走尋常路”的大佬同樣吸引了人們的眼球，沒錯，他就是融創集團的孫宏斌。

孫宏斌

接盤俠、并購王、中國好老鄉……這位地產界最具爭議的企業家在即將過去的2017年里收獲了諸多標簽。

這一年，孫宏斌不僅出資168億元從“下周就回國”的賈躍亭手中接下了樂視的“爛攤子”，還以高達631.7億的價格買下國民公公王健林萬達旗下的幾乎所有地產。

一年以來，累積超千億的收購案讓孫宏斌當之無愧成了企業家中的網紅新星。

低調許久后，在平安銀行12月9日舉辦金融創新論壇上，孫宏斌再次亮相，但此次亮相并非為了買買買，而是感謝他的債主“平安銀行”。

孫宏斌表示：“我得感謝平安銀行，平安銀行借我25億增持，那個時候6.18元增持的，賺了150億”。

據悉，孫宏斌所說增持指的是其從去年9月到今年1月分九次將股份比例提升至54.47%。若是按照近一個多月融創股價高點計算，上述9次增持總計收益對應約170億港幣，即150億人民幣!

實際上，孫宏斌不僅本人借錢“炒股”，融創集團闊綽“買買買”也是在各種“借借借”的背景之下。目前融創已經成為中國凈負債率最高的房地產公司——沒有之一。

基于這種背景，大手筆的收購是否能為孫宏斌本人帶來預期的收益、融創能否保證資金鏈的平衡而安全發展就成了大家關注的焦點。

這篇文章就讓我們回顧下孫宏斌的不走尋常路及其背后的投資邏輯，斗膽預測下這位大佬將會何去何從……

并購之王孫宏斌的千億投資……

18個月，近1400億元，2億平米土地儲備，以上驚人的數字都是在描述孫宏斌的融創集團。

據財報，2016年融創的并購多達16項之多，涉及資金高達595億，然而這595億只是拉開了序幕，孫宏斌的開掛并購路在2017年持續加碼。

2017年1月，以26億元拿下鏈家6.25%股權;

2017年5月12日，以102.54億收購天津星耀80%股權及債權;

2017年5月31日，以21億收購華城富麗60%股權及相關債權。

當然，最重磅的還在于對樂視和萬達的收購。

“如果我不投老賈，那樂視就死了”

2017年年初，融創以150億元從賈躍亭手中接下樂視這個燙手山芋，成為樂視網和樂視致新的二股東。

按照孫宏斌自己的話說：“在投資樂視之前，我這輩子已經沒什么遺憾了。但在投資樂視之后，如果不把這個公司搞好，我這輩子就真的有遺憾了。”

“去年12月份如果我不投老賈，那樂視就死了，我就得幫他，我得一直幫他。我是個比較率性的人，要心懷善意，我一定要把樂視做成一個好的公司。”提到這里時，孫宏斌甚至一度哽咽。

不過，樂視的表現卻實在差強人意。先是上任僅5個月的樂視CEO梁軍等高管辭職;緊接著又有報道，因樂視網IPO財務造假，參與其IPO的多名發審委委員被采取強制措施。

根據樂視網的最新財報顯示，前三季度，樂視營收60.95億元，同比下降63.67%，凈利潤為虧損16.52億元，同比下降435.02%。

今年11月，融創方面還借款18億元給樂視網用于經營并再度質押樂視的股票。

不僅如此，根據此前樂視網發布的公告顯示，近一年來涉及樂視致新共有15起糾紛，總金額接近7億元，平均每單糾紛涉及4000多萬元，這些案件對于樂視來說也是兇多吉少，后果可能都要孫宏斌這個接盤俠來承擔了。

買萬達——“所有人都知道我買便宜了”

與樂視不同，對于萬達的并購孫宏斌仍顯得十分滿意。

在平安銀行舉辦的金融論壇中，主持人追問孫宏斌“買萬達究竟是買貴了還是買便宜了”，被孫宏斌以“這個問題沒水平”狠狠地懟了回去。

孫宏斌強調：“所有人都知道我買便宜了，這個問題的關鍵是王健林為什么賣，而不是我為什么買。”

按照孫宏斌的預期，萬達的可售面積約占總建筑面積的84%，而這對于鐘情二手土地的地產商孫宏斌來說，誘惑實在很大。

孫宏斌曾經對媒體透露，融創收購萬達是王健林主動找上門來的，而背后的邏輯在于王健林“想找一個不矯情、不扯淡，信用好，而且又能拿到幾百億交易現金的人來做交易對手，只能找我們了。”

　　孫宏斌的投資邏輯：并購拿地

在融創中國的擴張之路上，“并購”扮演了至關重要的角色。被媒體冠以“并購之王”的孫宏斌，也在公開場合表達對并購的偏愛，認為未來房地產行業只會越來越集中。

實際上早在2014年，孫宏斌已經開始慢慢通過收購的方式來鍥入地產領域。

當時，全國樓市，正陷入低迷的行業調整中，孫宏斌發現通過并購拿地，不僅可以用更低的價格拿到優質的儲備，而且收購手續簡單，不像通過政府申請購買土地那么復雜，節約的時間可以快速提升房地產銷售周期，加速資金回流。不過當時的融創卻遭遇了收購綠城中國、深圳佳兆業地產和雨潤上的失敗。

以前車為鑒，孫宏斌或許摸索出來了新的并購門道，開始將目光鎖定在核心二線城市的地產公司以及單個地產項目。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，孫宏斌是土地的好友，一向看好土地增值前景。在現如今調控政策之下，地方政府一般會將大塊土地拆分成10萬到15萬平米左右再出讓，至少可以避免出現總價地王。但這樣對于每年要上一個臺階的大開發商來說，拿地就太累了，還要面對節節升高的“面粉”價格。

在今年3月融創的業績發布會上，孫宏斌還宣稱，不知道現在還買地的是什么邏輯。言下之意，并購拿地的模式遠比招拍掛模式更為有利。

數據顯示，目前融創總土地儲備已達到2億平方米，位居行業前三。其中包括現有項目1.01億平米、萬達文旅項目4970萬平米以及一二級聯動項目約5000萬平米，位于一線、環一線和核心城市的可售貨值占比超過96%。

　　孫宏斌的債主們與他未來的風險

孫宏斌如此大手筆收購不禁令人產生疑問，融創真的那么有錢嗎?頻繁并購也讓資本市場擔憂其負債高企。

錢從哪來?借的!

據了解，看似大手筆不差錢的融創，收購所用的資金來源很大一部分為并不是自己的錢……

據同策研究機構數據顯示，從2010年到2016年中期，融創中國10億元以上的融資活動現金流入，主要來自借款(含銀行)，其次是公司債及優先票據等。

根據網易「清流」工作室的統計，2017年上半年融創并購資金為777億元，幾乎相當于2016年全年并購額的2倍。

與此同時，截至2017年6月30日，融創借貸資金為1813億元，較上年年底增長6成。

根據融創2017年半年報上“即期借貸”和“非即期借貸”兩部分加總來看，具體包括銀行資金為621億元，占比總借貸資金的34%。其他借貸為884億元，占比總借貸資金的49%。除此之外，還包括27億元優先票據和250億元公司債券等。

如此，千億級別的負債，也把融創的負債率推到了巔峰的狀態。

融創高負債引發質疑

根據融創中國2016年年報披露的數據計算，其長、短期負債分別為802億元和326.44億元，賬面現金約698.13億元，股東權益354.11億元，凈負債率達121.52%。

而截至2017年6月30日，融創上半年的凈負債率達到260%，超過去年的2倍，是萬科13倍，可以說已經踩在懸崖的紅線上，成為中國房企凈負債率最高的公司。

但是，孫宏斌依舊看似自信滿滿，在收購萬達時他對記者表示，資產的資金全部來自融創自有資金，公司賬面有900多億元現金，同時下半年將不斷有資金回流。

果不其然，根據近日億翰智庫發布《2017年1-11月中國典型房企銷售排行榜》,融創中國已經提前完成今年9月所上調的全年3000億元銷售目標，在房企銷售排行榜中名列第四。

但不能否認，高負債的現實已經對孫宏斌的決策產生影響。特別是在多家金融機構發布多份做空融創的研究報告、賣出手中持有的融創股票的現實逼迫之下，孫宏斌不得不一改此前的強硬態度。

今年7月，不勝“煩擾”的孫宏斌對外表示，“我們會停緩發展，加速去化，降低負債率”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，投資樂視和收購萬達文旅城都是在投資業主的增值服務。對于孫宏斌而言，在帶領融創邁入3000億規模后，投資文旅、布局多元化，或是其尋求突破的新方向。

不過在近期孫宏斌的公開發言中，看得出房地產依舊是融創的重中之重。關于選擇，孫宏斌認為開發商無非就是買不買地，賣不賣房。

對于明年拿地的預算，孫宏斌則表示，“沒預算，沒合適的地我不買，有合適的地我很堅決。”

而就目前來看，無論是融創的負債買買買，還是孫宏斌的借錢炒股，或許都體現了孫宏斌本人對房地產未來走向的看好。

但在融資成本越來越高，金融去杠桿進程加速以及政策調控樓市的背景下，孫宏斌的執著或將面臨很大的不確定性，而這也將考驗著融創的未來發展……

（來源：投資潮）