2017年，中國(guó)地產(chǎn)界屢屢發(fā)生重磅新聞：前首富王健林瘋狂甩賣資產(chǎn)、被指遭遇“滑鐵盧”;恒大集團(tuán)的許家印登頂福布斯中國(guó)富豪榜;李嘉誠(chéng)、潘石屹也紛紛拋售地產(chǎn)項(xiàng)目……

而此時(shí)，一位“不走尋常路”的大佬同樣吸引了人們的眼球，沒(méi)錯(cuò)，他就是融創(chuàng)集團(tuán)的孫宏斌。

孫宏斌

接盤俠、并購(gòu)?fù)?、中?guó)好老鄉(xiāng)……這位地產(chǎn)界最具爭(zhēng)議的企業(yè)家在即將過(guò)去的2017年里收獲了諸多標(biāo)簽。

這一年，孫宏斌不僅出資168億元從“下周就回國(guó)”的賈躍亭手中接下了樂(lè)視的“爛攤子”，還以高達(dá)631.7億的價(jià)格買下國(guó)民公公王健林萬(wàn)達(dá)旗下的幾乎所有地產(chǎn)。

一年以來(lái)，累積超千億的收購(gòu)案讓孫宏斌當(dāng)之無(wú)愧成了企業(yè)家中的網(wǎng)紅新星。

低調(diào)許久后，在平安銀行12月9日舉辦金融創(chuàng)新論壇上，孫宏斌再次亮相，但此次亮相并非為了買買買，而是感謝他的債主“平安銀行”。

孫宏斌表示：“我得感謝平安銀行，平安銀行借我25億增持，那個(gè)時(shí)候6.18元增持的，賺了150億”。

據(jù)悉，孫宏斌所說(shuō)增持指的是其從去年9月到今年1月分九次將股份比例提升至54.47%。若是按照近一個(gè)多月融創(chuàng)股價(jià)高點(diǎn)計(jì)算，上述9次增持總計(jì)收益對(duì)應(yīng)約170億港幣，即150億人民幣!

實(shí)際上，孫宏斌不僅本人借錢“炒股”，融創(chuàng)集團(tuán)闊綽“買買買”也是在各種“借借借”的背景之下。目前融創(chuàng)已經(jīng)成為中國(guó)凈負(fù)債率最高的房地產(chǎn)公司——沒(méi)有之一。

基于這種背景，大手筆的收購(gòu)是否能為孫宏斌本人帶來(lái)預(yù)期的收益、融創(chuàng)能否保證資金鏈的平衡而安全發(fā)展就成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

這篇文章就讓我們回顧下孫宏斌的不走尋常路及其背后的投資邏輯，斗膽預(yù)測(cè)下這位大佬將會(huì)何去何從……

并購(gòu)之王孫宏斌的千億投資……

18個(gè)月，近1400億元，2億平米土地儲(chǔ)備，以上驚人的數(shù)字都是在描述孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán)。

據(jù)財(cái)報(bào)，2016年融創(chuàng)的并購(gòu)多達(dá)16項(xiàng)之多，涉及資金高達(dá)595億，然而這595億只是拉開(kāi)了序幕，孫宏斌的開(kāi)掛并購(gòu)路在2017年持續(xù)加碼。

2017年1月，以26億元拿下鏈家6.25%股權(quán);

2017年5月12日，以102.54億收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán);

2017年5月31日，以21億收購(gòu)華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

當(dāng)然，最重磅的還在于對(duì)樂(lè)視和萬(wàn)達(dá)的收購(gòu)。

“如果我不投老賈，那樂(lè)視就死了”

2017年年初，融創(chuàng)以150億元從賈躍亭手中接下樂(lè)視這個(gè)燙手山芋，成為樂(lè)視網(wǎng)和樂(lè)視致新的二股東。

按照孫宏斌自己的話說(shuō)：“在投資樂(lè)視之前，我這輩子已經(jīng)沒(méi)什么遺憾了。但在投資樂(lè)視之后，如果不把這個(gè)公司搞好，我這輩子就真的有遺憾了?！?/p>

“去年12月份如果我不投老賈，那樂(lè)視就死了，我就得幫他，我得一直幫他。我是個(gè)比較率性的人，要心懷善意，我一定要把樂(lè)視做成一個(gè)好的公司。”提到這里時(shí)，孫宏斌甚至一度哽咽。

不過(guò)，樂(lè)視的表現(xiàn)卻實(shí)在差強(qiáng)人意。先是上任僅5個(gè)月的樂(lè)視CEO梁軍等高管辭職;緊接著又有報(bào)道，因樂(lè)視網(wǎng)IPO財(cái)務(wù)造假，參與其IPO的多名發(fā)審委委員被采取強(qiáng)制措施。

根據(jù)樂(lè)視網(wǎng)的最新財(cái)報(bào)顯示，前三季度，樂(lè)視營(yíng)收60.95億元，同比下降63.67%，凈利潤(rùn)為虧損16.52億元，同比下降435.02%。

今年11月，融創(chuàng)方面還借款18億元給樂(lè)視網(wǎng)用于經(jīng)營(yíng)并再度質(zhì)押樂(lè)視的股票。

不僅如此，根據(jù)此前樂(lè)視網(wǎng)發(fā)布的公告顯示，近一年來(lái)涉及樂(lè)視致新共有15起糾紛，總金額接近7億元，平均每單糾紛涉及4000多萬(wàn)元，這些案件對(duì)于樂(lè)視來(lái)說(shuō)也是兇多吉少，后果可能都要孫宏斌這個(gè)接盤俠來(lái)承擔(dān)了。

買萬(wàn)達(dá)——“所有人都知道我買便宜了”

與樂(lè)視不同，對(duì)于萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)孫宏斌仍顯得十分滿意。

在平安銀行舉辦的金融論壇中，主持人追問(wèn)孫宏斌“買萬(wàn)達(dá)究竟是買貴了還是買便宜了”，被孫宏斌以“這個(gè)問(wèn)題沒(méi)水平”狠狠地懟了回去。

孫宏斌強(qiáng)調(diào)：“所有人都知道我買便宜了，這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵是王健林為什么賣，而不是我為什么買?！?/p>

按照孫宏斌的預(yù)期，萬(wàn)達(dá)的可售面積約占總建筑面積的84%，而這對(duì)于鐘情二手土地的地產(chǎn)商孫宏斌來(lái)說(shuō)，誘惑實(shí)在很大。

孫宏斌曾經(jīng)對(duì)媒體透露，融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)是王健林主動(dòng)找上門來(lái)的，而背后的邏輯在于王健林“想找一個(gè)不矯情、不扯淡，信用好，而且又能拿到幾百億交易現(xiàn)金的人來(lái)做交易對(duì)手，只能找我們了?！?/p>

　　孫宏斌的投資邏輯：并購(gòu)拿地

在融創(chuàng)中國(guó)的擴(kuò)張之路上，“并購(gòu)”扮演了至關(guān)重要的角色。被媒體冠以“并購(gòu)之王”的孫宏斌，也在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)對(duì)并購(gòu)的偏愛(ài)，認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)只會(huì)越來(lái)越集中。

實(shí)際上早在2014年，孫宏斌已經(jīng)開(kāi)始慢慢通過(guò)收購(gòu)的方式來(lái)鍥入地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)時(shí)，全國(guó)樓市，正陷入低迷的行業(yè)調(diào)整中，孫宏斌發(fā)現(xiàn)通過(guò)并購(gòu)拿地，不僅可以用更低的價(jià)格拿到優(yōu)質(zhì)的儲(chǔ)備，而且收購(gòu)手續(xù)簡(jiǎn)單，不像通過(guò)政府申請(qǐng)購(gòu)買土地那么復(fù)雜，節(jié)約的時(shí)間可以快速提升房地產(chǎn)銷售周期，加速資金回流。不過(guò)當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)卻遭遇了收購(gòu)綠城中國(guó)、深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)和雨潤(rùn)上的失敗。

以前車為鑒，孫宏斌或許摸索出來(lái)了新的并購(gòu)門道，開(kāi)始將目光鎖定在核心二線城市的地產(chǎn)公司以及單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，孫宏斌是土地的好友，一向看好土地增值前景。在現(xiàn)如今調(diào)控政策之下，地方政府一般會(huì)將大塊土地拆分成10萬(wàn)到15萬(wàn)平米左右再出讓，至少可以避免出現(xiàn)總價(jià)地王。但這樣對(duì)于每年要上一個(gè)臺(tái)階的大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地就太累了，還要面對(duì)節(jié)節(jié)升高的“面粉”價(jià)格。

在今年3月融創(chuàng)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌還宣稱，不知道現(xiàn)在還買地的是什么邏輯。言下之意，并購(gòu)拿地的模式遠(yuǎn)比招拍掛模式更為有利。

數(shù)據(jù)顯示，目前融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備已達(dá)到2億平方米，位居行業(yè)前三。其中包括現(xiàn)有項(xiàng)目1.01億平米、萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目4970萬(wàn)平米以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目約5000萬(wàn)平米，位于一線、環(huán)一線和核心城市的可售貨值占比超過(guò)96%。

　　孫宏斌的債主們與他未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

孫宏斌如此大手筆收購(gòu)不禁令人產(chǎn)生疑問(wèn)，融創(chuàng)真的那么有錢嗎?頻繁并購(gòu)也讓資本市場(chǎng)擔(dān)憂其負(fù)債高企。

錢從哪來(lái)?借的!

據(jù)了解，看似大手筆不差錢的融創(chuàng)，收購(gòu)所用的資金來(lái)源很大一部分為并不是自己的錢……

據(jù)同策研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2016年中期，融創(chuàng)中國(guó)10億元以上的融資活動(dòng)現(xiàn)金流入，主要來(lái)自借款(含銀行)，其次是公司債及優(yōu)先票據(jù)等。

根據(jù)網(wǎng)易「清流」工作室的統(tǒng)計(jì)，2017年上半年融創(chuàng)并購(gòu)資金為777億元，幾乎相當(dāng)于2016年全年并購(gòu)額的2倍。

與此同時(shí)，截至2017年6月30日，融創(chuàng)借貸資金為1813億元，較上年年底增長(zhǎng)6成。

根據(jù)融創(chuàng)2017年半年報(bào)上“即期借貸”和“非即期借貸”兩部分加總來(lái)看，具體包括銀行資金為621億元，占比總借貸資金的34%。其他借貸為884億元，占比總借貸資金的49%。除此之外，還包括27億元優(yōu)先票據(jù)和250億元公司債券等。

如此，千億級(jí)別的負(fù)債，也把融創(chuàng)的負(fù)債率推到了巔峰的狀態(tài)。

融創(chuàng)高負(fù)債引發(fā)質(zhì)疑

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2016年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，其長(zhǎng)、短期負(fù)債分別為802億元和326.44億元，賬面現(xiàn)金約698.13億元，股東權(quán)益354.11億元，凈負(fù)債率達(dá)121.52%。

而截至2017年6月30日，融創(chuàng)上半年的凈負(fù)債率達(dá)到260%，超過(guò)去年的2倍，是萬(wàn)科13倍，可以說(shuō)已經(jīng)踩在懸崖的紅線上，成為中國(guó)房企凈負(fù)債率最高的公司。

但是，孫宏斌依舊看似自信滿滿，在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)時(shí)他對(duì)記者表示，資產(chǎn)的資金全部來(lái)自融創(chuàng)自有資金，公司賬面有900多億元現(xiàn)金，同時(shí)下半年將不斷有資金回流。

果不其然，根據(jù)近日億翰智庫(kù)發(fā)布《2017年1-11月中國(guó)典型房企銷售排行榜》,融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)提前完成今年9月所上調(diào)的全年3000億元銷售目標(biāo)，在房企銷售排行榜中名列第四。

但不能否認(rèn)，高負(fù)債的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)對(duì)孫宏斌的決策產(chǎn)生影響。特別是在多家金融機(jī)構(gòu)發(fā)布多份做空融創(chuàng)的研究報(bào)告、賣出手中持有的融創(chuàng)股票的現(xiàn)實(shí)逼迫之下，孫宏斌不得不一改此前的強(qiáng)硬態(tài)度。

今年7月，不勝“煩擾”的孫宏斌對(duì)外表示，“我們會(huì)停緩發(fā)展，加速去化，降低負(fù)債率”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，投資樂(lè)視和收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅城都是在投資業(yè)主的增值服務(wù)。對(duì)于孫宏斌而言，在帶領(lǐng)融創(chuàng)邁入3000億規(guī)模后，投資文旅、布局多元化，或是其尋求突破的新方向。

不過(guò)在近期孫宏斌的公開(kāi)發(fā)言中，看得出房地產(chǎn)依舊是融創(chuàng)的重中之重。關(guān)于選擇，孫宏斌認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)非就是買不買地，賣不賣房。

對(duì)于明年拿地的預(yù)算，孫宏斌則表示，“沒(méi)預(yù)算，沒(méi)合適的地我不買，有合適的地我很堅(jiān)決?！?/p>

而就目前來(lái)看，無(wú)論是融創(chuàng)的負(fù)債買買買，還是孫宏斌的借錢炒股，或許都體現(xiàn)了孫宏斌本人對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走向的看好。

但在融資成本越來(lái)越高，金融去杠桿進(jìn)程加速以及政策調(diào)控樓市的背景下，孫宏斌的執(zhí)著或?qū)⒚媾R很大的不確定性，而這也將考驗(yàn)著融創(chuàng)的未來(lái)發(fā)展……

（來(lái)源：投資潮）